房企生存艰难群像:卖项目求生 中小房企生存不易

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为了生存而出售项目,中小型住房企业不容易生存

在广州,过去四年一线城市的房价上涨。今年,有一些破产的住房公司;还有一些中小型住房公司或项目公司陷入流动性困境。

上半年,广州悦泰股份有限公司和泰和广州场项目全部计划出售给世茂房地产,但风险仍未解除。

不只是广州。房地产市场的残酷和真实的一面正在显现。截至7月24日,全国已有250多家中小型住房企业和区域性住房企业宣告破产或被迫清算;一些中型和大型住房企业也经历了资金链危机,如泰和,新城控股,华侨城等,都有“断臂存活”。

破产和住房公司每年有什么区别?从房地产企业销售清单来看,过去三年市场集中度大大提高,行业并购一体化进入深水区,甚至大型住房公司之间。

从行业环境来看,今年两个房地产市场,土地和资本的核心要素更难获得。中小型住房企业“被命运的命运所庇护”。他们没有空间玩,他们中的大多数都破产了。死亡或合并的命运;一些具有激进风格的中型和大型住房企业也将陷入流动性困境。

许多住房公司认为,1000亿的规模和运营能力是未来住房企业生存的门槛。

住房公司在困难群体中幸存下来

7月23日,Yuetai股票的纸质公告显示无奈。该公司的股票在7月19日,22日和23日下跌超过20%,这是异常波动。

该公告承认,作为向世茂出售的项目之一,该公司正在与安徽淮南项目的少数股东进行谈判,尚未达成协议。与世茂的交易尚未完成。因此,公司目前的流动性困难尚未完全缓解。

广东本地房屋公司岳泰是一家老牌房地产公司。 2018年10月,悦泰股份有限公司的许多子公司先后破坏了债务逾期问题,涉及多起诉讼,仲裁,部分银行账户,股权索赔,项目财产等冻结或封存。

截至2018年12月31日,悦泰股份有限公司已逾期贷款29.52亿元,逾期应付利息2.46亿元。

为缓解流动性紧张,今年6月9日,悦泰股份有限公司与世茂房地产签订协议,转让5个项目,总代价为63.97亿元。

然而,从最新公告来看,下属公司涉及众多股东和索赔纠纷,而且该项目的销售并不顺利。

Yuetai是今年资本链紧张的住房公司之一。根据人民法院公告网的记录,截至7月24日,全国有270多家房地产企业申请破产或被迫清算。

从破产性住房企业的区域分布来看,我们可以看到整体上一线城市不多,大部分破产的住房企业集中在二,三级城市,四,五线城市规模较小中型住房企业。

例如,4月24日,昆明市中级人民法院报告称,云南奥宇房地产开发有限公司及其子公司昆明湘西玫瑰公司将破产重整。总资产超过180亿元的奥依房地产连续七年荣获“中国房地产百强企业”称号。

小额,高负债和未上市是中小型住房公司的共同特征,因此更容易受到市场波动的影响。欧山集团在中国排名中排名第123位,交易量仅为67.8亿,但净负债率高达283%。交易量仅为39.9亿元,净负债率为350.%。

但是,今年以来,不仅中小型住房企业正面临危机,而且大型住房企业的戏剧生存下去。

7月23日,在遇到实际控制人的“黑天鹅”仅20天后,新城控股紧急宣布将出售约40个项目。 7月24日,该公司宣布计划转让一些项目公司。股权及相关索赔,总交易金额不超过150亿元。

在此之前,泰和出售了10个项目,以筹集112亿美元的纾困;拥有较大净负债率的中央企业华侨城也出售了7个项目;阳光城4月份出售了两笔优质资产,收回了约60亿元人民币。

协龙战略管理集团联合创始人黄立冲认为,今年是房地产企业“爆炸性的一年”。由于房地产价格长期上涨,目前对购买的限制,贷款限制和价格限制使得房地产无法兑现。性已经筋疲力尽。

他进一步指出,近期的流动性可谓“轻松而紧张”。宋是由于国家货币供应的增加,这是由于缺乏私人资本。由于政策问题,住房公司难以获得银行资金,而当私人资本相对疲惫时,住房公司将爆发更多。

什么是喉咙?

在过去的30年里,中国庞大的房地产市场已经催生了数以万计的房地产公司,其中大约有一两百家分布在全国各地,而且这个行业极为分散。

在过去三年中,房地产业的兼并重组已经开始。以融合为代表的房地产企业通过并购的快速扩张实现了规模的快速增长;万科和保利等领先品牌稳步上升,以及第三和第四线的深度布局。大型和乡村花园位于住房企业俱乐部的顶端。

大量中小型住房企业陷入困境。三年前,广州一家当地的小型住房公司告诉记者,要生存数千亿,这很困难。中小型住房企业在融资和占用土地方面没有优势。

今年房地产的融资环境对中小型住房公司来说更不友好。自5月以来,房地产信托和海外债券发行继续收紧,此类高成本融资渠道也已关闭。

东方证券分析师严进表示,中型住房企业有大规模扩张索赔,土地征收强,资金相对缺乏,信托融资和整顿受到很大影响;小型住房企业难以获得信托融资资源并受到影响。它也很小,但很难抵御市场波动。

群益证券(香港)分析师沉家伟表示,目前房地产市场的融资能力存在分歧。随着融资渠道的收紧,领先房地产企业相对于信用资质薄弱的房企的主导优势日益明显。

根据中原房地产研究中心的数据,自7月以来,美元债券的成本迅速上升。 7月份美元融资的平均利率高达8%,最高甚至达到15%。高息融资是针对中小型住房企业。

例如,中国海运于7月9日发行的5。5年期20亿港元固定利率债券利率约为2.9%,这是该行业的最低利率。中国海洋五次融资的平均利率约为2.99%。

佳兆业7月17日发行的3亿美元优先票据的利率为10.875%;泰和7月发行的美元票据利率较高,为15%。

在房地产金融政策收紧的情况下,中小型住房企业已被国内外融资所包围,IPO已成为一股稻草。自今年年初以来,德新中国,银城国际,滨江服务和中粮控股已上市。

但是,很难找到IPO。大多数住房公司仍在香港证券交易所排队等候,包括汇景控股,海伦斯堡,鳌山控股,新立控股和万创国际。

住房企业生存的另一个主要资源土地收购,中小型住房企业早已失去活力。易居中国首席执行官丁祖玉指出,今年的土地市场基本上是中央企业,国有企业和超大型住房公司的所在地。

据“21世纪经济报道”统计,今年中国和海外房地产开发商的土地收购额已超过750亿元,而土地收购+并购的收购已超过800亿元。

地方国有企业不要太多。今年上半年,越秀房地产的土地支出已达到336.86亿元,比上年的159亿元翻了一番,超过了公司此前计划的土地征收计划。

中小型住房企业几乎在土地市场上消失了。在6月24日的深圳土地拍卖会上,一家小型福建住宅公司原计划与深圳当地的大型企业组成财团,但最终还是流产了。

在资金和土地的约束下,总部企业将与中小型住房企业合并,加速行业集中。

根据Cree的数据,2019年上半年,TOP3住房企业股权集中度为10.5%,同比上升0.8个百分点;住房企业TOP4-10,TOP11-20,TOP21-30股权的集中度也高于去年。有一定程度的改善,大型住房企业的竞争优势进一步加深。

金进表示,住房企业集中度将提高,快速周转和复苏将成为重要的起点。通过加快营业额,中小型住房企业可以快速提取资金,提高资金使用效率,并赢得一定的发展空间。

张宁